违约方申请解除租赁合同的条件及相关抗辩

进入到2023年，全球经济增长进一步放缓，我国疫情虽然已经过去，但对于各行各业的持续影响似乎并未消失。我最近接到几个不同的法律咨询，既有出租人一方也有承租人一方。一方面，承租人连续亏损，同时又要按期足额支付逐年递增的租金，另一方面，出租人认为按合同办事收租合理合法。双方矛盾日益尖锐，渐成合同僵局，下文将简要从承租人角度探讨解决路径。

一、承租人解除的一般情形

有下列情形之一，非因承租人原因致使租赁物无法使用的，承租人可以解除合同：

1.租赁物被依法查封、扣押；

2.租赁物权属有争议；

3.租赁物非因承租人原因毁损、灭失不能实现合同目的；

4.租赁物存在危及人身安全或者健康等严重质量瑕疵的；

5.交付的租赁房屋质量不合格或者不符合约定的条件，且不能满足租赁合同约定用途的根本违约；

6.出租人无所有权出租影响承租人使用的；

7.房屋用途改变但不影响合同效力的情况下，因行政处罚、整改导致合同事实上无法履行的；

8.经营所需证照无法办理；

9.第三人行为导致租赁物无法使用。

二、合同解除的类型及如何行使

合同解除分为协议解除、约定解除、法定解除。行使合同解除权要将解除合同的意思表示送达相对方。解除合同意思表示的方式有通知，一般发出合同解除函为妥、提起诉讼。房屋租赁合同的标的不适于强制履行，在通知到达对方、起诉状副本送达对方之日为合同解除之日。

长期以来对违约方是否享有合同解除权都有较大争议。《民法典》第580条弥补这一立法空白。综合考虑违约方是否满足以下三个解除合同的条件：

1.客观上出现合同僵局；

2.主观上违约方不存在恶意违约，守约方拒绝解除合同违背诚信原则；

3在程序方面，法院需要依当事人的申请来决定是否解除合同，即当事人有明确的解除合同意思表示。

三、对违约责任的抗辩

1.首先判断租赁合同是否有效

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”

实践中，特别是厂房租赁合同，存在着大量未取得房产证的房屋、证照面积不匹配的房屋流通在租赁市场的情形，此时签订的租赁合同无效，自然已缴纳的房屋押金、违约金条款合同也当然无效，房屋押金需要退还，此时需要支付的仅为房屋占有使用费。

二、对出租人既没收租赁保证金、水电保证金又同时主张违约金的抗辩。

抗辩认定租赁保证金、水电保证金是定金，具体分类为履约定金。依据民法典第588条之规定，“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”定金与违约金不能同时适用，来减低违约金数额。

三、对约定迟延支付租金、水电费高额利息的抗辩

很多合同中约定的迟延支付利息为按日千分之一甚至更高计算，看起来唬人实际往往得不到法院支持。那究竟什么标准的利息是合适的呢？

2020年9月1日起实施的国务院《保障中小企业款项支付条例》第15条：“机关、事业单位和大型企业迟延支付中小企业款项的，应当支付逾期利息。双方对逾期利息的利率有约定的，约定利率不得低于合同订立时一年期贷款市场报价利率；未作约定的，按照每日利率万分之五支付逾期利息。”

超过日万分之五的利息就是明显偏高了，并且司法实务中资金占用利息一般是按一年期LPR加计30%—50%的标准计算。

租赁合同难以为继，就需要当断则断，在没有发出合同解除函的情况下，认定租赁合同解除期限一般按照实际搬离租赁物，交还房屋之日起不再计算租金，违约金这块则是需要看具体情况调整，用一句俗语来总结，“若你想走，就请不要留恋。”