未经出租人同意签订的《转租协议》，次承租

一、案情简介

原告杨某与被告丁某于2016年3月28日签订《转让协议》一份，合同约定被告将五真焱茶叶经营部的经营权、所有装潢、设备以及2016年10月18日之前的房屋租赁权转让给原告，原告一次性支付被告转让金元、水电押金2000元。原告在支付被告上述款项后，开始经营五真焱茶叶经营部。

后原告以被告未经出租人同意将房屋转租给原告为由，认为双方签订的转让协议无效，要求被告返还元。

双方协商不成，原告于2016年8月1日诉至法院，并向法院提交了《转让协议》、《补充协议》、《收条》、《房屋租赁合同》、《房屋所有权证》、《证明》、《证人证言》及原被告的陈述等证据予以证实。

二、法院裁判观点

法院经审理认为，原被告双方签订的《转让协议》，系双方自愿协商达成，不违反相关法律法规规定，应合法有效。

首先，转让协议中被告将房屋转租给原告，转租期限并未超过被告剩余租赁期限，同时，以未经出租人同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效，应由出租人主张；其次，转让协议中关于房屋装修设施、电器设施、麻将机等设施以及五真炎茶叶经营部的经营权的转让，无需经出租人的同意；第三，原被告关于五真焱茶叶经营部经营权转让的约定不违反相关法律法规的规定，应当合法有效；第四，原告明知出租人对房屋转租的意见，仍自愿与被告达成转让协议，并实际使用涉案房屋经营至起诉前，现主张转让协议无效要求返还转让金，既违反诚实信用原则，又无法律依据。

三、律师观点

本案中，次承租人杨某诉承租人丁某主张《转让协议》无效，要求返还转让金及押金共元，江苏宁联律师事务所南京鼎力邦律师团队张成亮律师认为，依据《合同法》第五十二条 有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。

第二百二十四条 承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。 承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

另，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条 承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。

第十六条 出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。

故，对于未经出租人同意签订的《转租合同》的效力问题，法律仅赋予了出租人在知道或应当知道之日起6个月内享有请求解除合同或认定转租合同无效的权利，次承租人无此权利。

对于经出租人同意签订的《转租合同》的效力，如果转租期限超过承租人剩余租赁期限的，在《出租协议》没有特别约定的情况下，超过部分的约定无效。

该案例对出租人、承租人、次承租人来讲具有一定的借鉴意义，房屋租赁过程中，为了降低法律风险，建议次承租人在接手转租的商铺或住宅前，先行征得房屋所有权人（出租人）同意，并关于租期、租金、支付方式等达成一致意见，避免日后产生争议。